北京房贷优惠收紧 首套房影响有限

近来，关于北京市住房贷款收紧的传言引发关注。传言称，一份名为《关于加强个人住房贷款业务自律管理促进健康发展的公约》要求，自2月8日起，北京首套房个人住房贷款利率由原不低于基准利率8.5折上调为不低于9折，第二套个人住房按揭贷款期限最长不超过25年。记者就房贷优惠收紧一事，作了一番调查。

据某大型银行北京分行相关负责人表示，北京地区银行房贷政策统一收紧确有其事，一些大行在某次市场利率定价自律机制成员会议上，针对当前楼市情况讨论后达成的基本共识。

通过调查，记者了解到，在北京、上海等一线城市，从今年年初开始，各大商业银行就已开始逐步收紧住房贷款利率折扣。目前，北京、上海、深圳等地区，工、农、中、建、交五大行针对首套住宅最低利率折扣均调整为9折，二套住宅利率上浮10%，其余股份制商业银行和城商行也多数调整到位。

北京某股份制商业银行个人金融部亢经理告诉记者，目前在北京，利率9折优惠是最低折扣，但在实际操作中，针对征信状况不够优质的客户，折扣还可能进一步减小。不过，针对市场传闻中银行房贷额度缩减、审批时间延长的说法，亢经理表示该行还未出现。

房贷优惠政策的收紧，对购房者影响大不大？北京某地产中介黄经理表示，往年年初时，银行审批贷款应该比较宽松才对，今年能够明显感觉到不仅利率优惠幅度减小，银行对住房贷款的审批和发放也更加严格。

以100万元住房贷款计算，此前首次购房者可以选择基准利率8.5折、贷款30年期限，每月还款约4872元；优惠利率上升至9折后，每月需偿还5013元，相当于每月多还141元，增幅有限；对于二套房购房者，100万元贷款同样利率情况下，25年偿还期与30年相比，每月要多还400多元，还款压力增加较为明显。

对于银行来说，政策收紧可能使其面临两难。方圆地产首席市场分析师邓浩志分析称，尽管房贷利润并不高，但与中小企业贷款相比，还算是银行低风险业务。特别是对于大型商业银行来说，哪家先提高利率，客户就会毫不犹豫地转向其他银行，该银行的市场规模很容易受到冲击。

在业内专家看来，此轮优惠利率幅度的减小，象征意义更明显。兴业证券分析师认为，此次北京上调房贷优惠利率政策，对有购房意愿的人群限制力度有限。但北京的房地产政策对全国有着风向标意义。目前一线城市绝大部分商业银行首套房贷优惠利率均已升至9折以上，预计未来全国主要城市房贷利率优惠均将逐步削减。

从长期看，随着市场利率上行，银行资产配置压力也会持续显现。海通证券宏观分析师姜超曾测算，如果国开债的收益率为4.1%，那么房贷利率理论上应该在5.5%才能达到均衡，否则银行不如买债券。他认为，国债、国开债是政府信用，对银行来说不占用任何风险资本，但发放房贷需计提资本占用。银行是高利润高杠杆行业，资本金有限，资本占用成本很高。从资产配置角度来看，房贷利率过低，银行的资金压力会有所增大。

年后银行间市场利率走高，使得市场对利率中枢抬升的预期愈来愈强。去年底，中共中央政治局会议表示，要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。而房地产市场则被认为是抑制泡沫的主要对象。“但未来房贷利率大幅上调的可能性也不大。”邓浩志认为，预计我国货币政策仍将保持稳健，大幅放松或者收紧的概率较低。（记者 曹力水）