浙江：让房地产市场回归常态

让房地产市场回归常态
——深化供给侧结构性改革的浙江观察之二

“房子是用来住的，不是用来炒的”。

这句通俗易懂的大白话，出自中央经济工作会议，一经传播就成为舆论关注热点。

房子的基本功能是居住，不是用于投资和投机赚钱。在当下一些城市房地产市场泡沫再起的时候，强调这一常识，意义非同寻常。它明确了中国房地产市场的战略定位，关系到千家万户的安居梦能否如愿实现。

正如人民日报微博所言，“对于中国人，房子不单是划分公私的墙、消除疲劳的床，更是家庭观念的载体、心灵跋涉的港湾。面对脱实向虚的风险，中央经济工作会议强调建立基础性制度和长效机制，为抑制泡沫，更为漂泊的身心找个归宿安个家。”

诚哉斯言！百姓未圆安居梦，谈何实现中国梦？

在浙江，记者采访的几位经济界人士，都对中央经济工作会议传递的这一最新精神表示高度认同。泡沫滋生呈现的只是虚假繁荣，一个平稳健康的房地产市场才是各方共同企盼的，也将是多赢的。惟愿以此为重要转折点，让市场参与者回归常识，让房地产市场回归常态。

因时制宜 精准调控

楼市去库存，这是供给侧结构性改革的五大任务之一。今年1月15日的浙江省住房和城乡建设工作会议宣布了今年去库存的目标：力争实现全年商品房销售面积不低于4500万平方米，新建商品房消化周期控制在18个月以内，商品住宅消化周期控制在12个月以内。到3月底，省会杭州市区商品住宅库存面积1053.7万平方米，去化周期已经降到8.8个月。

2月杭州出台了《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的通知》。这个被市场称为“杭十条”的重磅政策涉及优化土地供应、加强住房公积金保障、发展住房租赁市场、鼓励房企转型发展等多方面。尽管2月恰逢春节长假，但当月杭州新建商品房共成交7331套，同比增加58.4%，增速列历史同期第一位。

因成功举办G20峰会，杭州在国内外美誉度显著提升，精明的炒房客蜂拥而至。杭州透明售房研究院的相关数据显示，仅9月7日至13日，外地人在杭购房比例达39.3%。在外来购房群体中，有74.6%的人买了一套，25.4%左右的人买了两套及两套以上。

但这次和其他城市不同的是，杭州市政府反应迅速。9月18日，杭州发布限购政策，除富阳和大江东外，暂停在杭州市区限购范围内向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民出售住房。

“外来投资性购房比例过高，虽然短期对消化库存有帮助，但从以往经验看，外来购房群体过于密集、投资购买比例过高，往往带来较多后遗症，如未来二次供应过大、二手房集中抛售等问题，不利于市场的长期健康发展。”杭州透明售房研究院院长方张接认为。

继9月打出楼市调控组合拳后，针对市场高烧不退的形势，11月10日起杭州房地产调控再升级：实施进一步住房限购，上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例，同时暂停发放第三套及以上住房贷款、加强对首付资金来源的审核、对土地竞买资金来源的审查。

在政府有效及时的调控下，杭州楼市渐渐回归理性，进入缩量盘整状态。从上半年去库存到下半年抑泡沫，体现的是政府把握时机、掌握力度的精准调控水平在提高。

因城施策 消化库存

一边是热点城市房价轮番上涨，一边是大多数三四线城市库存高企。这也是困扰全国大多数省份的难题。中央经济工作会议提出要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。

今年6月，我省发布《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》，明确要“去”的库存是一些区域性、结构性的库存，如县级市、中心镇，要求“全面取消县（市）购房落户条件限制，放宽除杭州外的设区市市区购房落户关于建筑面积、资金额度要求”。

有效去库存，需要区分不同对象精准施策。今年，杭州、嘉兴等少数热点城市出台了抑制房价过快上涨的调控措施；在金华，除了鼓励农民工进城购房，还通过棚改货币化安置，打通普通商品住房与安置住房通道，实现消化库存与民生兜底的双赢。

落实享受基本公共服务的政策，特别是子女上学问题；出台优惠政策，对农民工购房进行补贴；努力解决农民工就业问题……这些措施针对农民工需求痛点，效果很快显现。我省的实践已经证明，要把去库存和促进人口城镇化结合起来，只有提高城市的教育、医疗等公共服务水平，才能吸引农民进城买房安居。

通过抓好商品房销售、力推棚改货币化安置、用足用好住房公积金、加强土地供应管控等一套“组合拳”，我省有效破解三四线城市房地产库存过多问题。省住建厅房地产市场监管处处长寿欢林告诉记者，到下半年，我省房地产市场的工作重心已经转为稳房价，因为库存已经回到了合理区间。

多管齐下 抑制炒房

中央经济工作会议指出，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。大家很关注，明年的浙江楼市会如何回应？

浙江大学房地产研究中心主任贾生华说，浙江按照中央精神在调控房地产市场，及时出手遏制了热点城市房价过高的苗头，有效纾解三四线城市库存过高的难题。而且浙江已经有效尝试因城施政，推行长效机制力保房地产市场平稳健康发展，防止大起大落。

民银智库50人论坛研究员冯焱东指出，明年抑制房价泡沫，要从金融入手。巨量资金的支持，低廉的资金价格，高比例的杠杆，在这一轮房地产局部过热中扮演了推波助澜的角色。2017年调控逐步走向分类调控、因城施策，金融调控的主动性会增加。宏观上管住货币，意味着无论是开发贷款还是按揭贷款，规模上肯定会控制住。微观信贷上，合理自住购房会继续支持，但要严格限制资金流向投资投机性购房。事实上，来自银行房贷部门的信息显示，银行方面已经开始对炒房客说不。目前不仅第三套房不放贷，第二套房首付比例也被提高。

接受采访的一些人士也认为，特别是对一、二线城市的年轻人来说，住房消费观也应有所调整，应从有住房变成有房住。中央经济工作会议指出，要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。这对培育规范的租赁市场都是利好。发展住房租赁市场无论是从满足各层次住房者的需求，还是改善城市住房供给结构，都有益处。（记者 章卉）