北京：新修订商品房合同范本明年启用

推行了11个年头，北京新房买卖合同范本迎来“大修”。记者昨天从市住建委获悉，《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》示范文本历经一年多征求意见终于完成修订，将于2017年1月1日正式推行使用。相比11年前的老合同范本，新版本面向购房人新增多项提示性条款，在买房、交房、日后入住、维护的全过程上了好几道“安全锁”。

验房合格后才算正式交付

“办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验。”新版预售合同范本中，新增的这一条款给买房人吃下一颗“定心丸”。

此前，这是不少买房人在期房交房时所遇到的难题——验房发现地板鼓包了，但开发商要求先办完交接再修理，可一修时间就长了，入住时间也被一再推迟。北京市康达律师事务所律师孟丽娜判断，为了避免因出卖人拖延或多次修复导致买受人无法按期入住的纠纷，新版合同范本将“可及时修复类的质量问题”是否修复完好，作为买受人是否同意商品房交付的条件之一。“在维护买受人合法权益的同时，提示房地产开发企业关注和完善商品房质量。”

合同范本显示，买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准，自查验次日起在约定时间内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。这些问题包括屋面、墙面、地面渗漏或开裂，管道堵塞，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器等电气设备不能正常使用等。

基础设施没建好可索赔

新版合同范本中，房子的设施设备被分成了基础设施设备和公共服务及其他设施。相比此前，包括水气热、电话通信、有线电视、宽带网络在内的基础设施设备均要求在交付时敷设到户或达到使用条件。

而公共服务及其他配套方面，也提示双方当事人事先明确约定交付时间、交付条件和违约责任。

这两类设施分别增加了相应的违约条款，对于必须“达到正常使用条件”的基础设施设备，如出卖人采取措施后仍无法达到使用条件的，买受人有权解除合同并要求赔偿损失。对于公共服务及其它配套设施设备，需以建设工程规划许可证为准，合同中增加了公共绿地面积、绿化率、物业管理用房、规划车位、车库等设施的交付条件。

屡修不好可解除合同

关于房屋质量问题，住建部此前发布的《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》明确分为“地基基础和主体结构”、“地基基础和主体结构外的房屋质量问题”及“室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施”三类。而这三类问题无论哪一项发生了都是困扰业主的一块心病。

记者梳理发现，新版合同在这三类基础上，分别按照“应符合的国家或地方标准、违约责任及救济措施”进行约定，这相当于给买房人列出了不同的解决方案：

如果房屋主体结构、地基基础不合格，不符合国家及行业标准，属于房屋重大质量问题，买受人在解除合同的同时，可以要求出卖人给予赔偿；对地基基础和主体结构外的房屋质量问题，如经更换、修理，仍然严重影响正常居住使用的，买受人有权解除合同；对于装饰装修及设备标准，增加了“及时更换、重作、修理”的处理方式。

卖方不得泄露购房人信息

难能可贵的是，新版合同范本中还增加了“保密条款”，即“出卖人对买受人信息负有保密义务”。

换句话说，非因法律、法规规定或国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门执行公务的需要，未经买受人书面同意，出卖人及其销售人员和相关工作人员不得对外披露买受人信息，或将买受人信息用于履行本合同之外的其他用途。

据悉，因为购房人电话等信息资料等被非法披露、泄露的情况时有发生，这次专门增加了对买受人信息保护的约定条款。

首都经济贸易大学教授赵秀池分析，新示范文本增加买受人信息保护条款，明确出卖人对买受人信息负有保密义务，这将有效保护消费者个人隐私，最大限度保护购房人的合法权益。

共有部位开发商无权处置

车库和车位是属于单个业主个人，还是属于集体共有？这个难题困扰众多小区业主。

记者对比11年前的版本发现，结合《物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，新版合同范本明确了买受人对建筑物专有部分的权利与义务，并且明确列出了业主的共有部分。而规划的车库车位这些目前法律法规未明确所属的其它配套设施，合同范本提示双方当事人事先自行约定。

日常房屋交易中，常常出现开发商送花园、露台的优惠，这一行为是否合法？新版合同范本中，专门增加了提示性约定，即出卖人无权处分“依法或者依规划属于买受人共有的共用部位和设施”。考虑到买受人的弱势地位，合同范本增加了出卖人针对这一事项向买受人作出明确承诺的约定。（记者 曹政）