山西省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见

山西省人民政府办公厅
关于加快培育和发展住房租赁市场的
实 施 意 见

各市、县人民政府，省人民政府各委、办、厅、局：

为加快培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场持续健康发展，根据《江南平台入口 办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），结合我省实际，经省人民政府同意，现提出如下实施意见。

一、统一认识，明确目标

（一）充分认识培育和发展住房租赁市场的重要意义。住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分。实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。对于完善住房供应和保障体系、解决不同需求居民住房问题，对于盘活存量房源、化解房地产库存，推进新型城镇化建设和促进人口有序流动，对于加强和改进社会管理都具有十分重要的意义。各地、各部门要高度重视培育和发展住房租赁市场，加强领导、健全机制，明确目标、落实责任，确保各项工作有序推进。

（二）目标要求。到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。

二、培育供应主体，拓宽供给渠道

（三）发展住房租赁企业。支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，向规模化、集约化、专业化方向发展，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。鼓励煤炭、钢铁等企业成立房屋租赁公司，利用其拥有产权或经营管理权的房屋发展租赁业务。按照《山西省加快发展生活性服务业促进消费结构升级的实施方案》（晋政办发〔2016〕53号）有关规定，住房租赁企业享受生活性服务业的相关支持政策。

（四）鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业改变经营理念，由单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房地产开发企业在新建商品住房项目中长期持有部分房源用于向市场租赁；鼓励房地产开发企业将其持有的库存商品住房投放到租赁市场。引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。鼓励房地产开发企业创新销售模式，允许消费者先租后买商品住房，支付的租金可抵扣房款。

（五）规范住房租赁中介机构。充分发挥中介机构作用，规范住房居间服务行为，提升从业人员素质，提高中介服务质量。完善房地产经纪人信用信息系统，建立惩戒工作机制，强化中介机构备案管理，促进中介机构加强品牌建设，依法经营、诚实守信、公平交易。鼓励中介机构兼并重组、做大做强，提高中介服务能力和水平。

（六）支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。引导个人出租住房当事人签订住房租赁合同，规范租赁行为。支持个人委托住房租赁企业或中介机构出租住房。

（七）支持物业服务企业开展住房租赁经营。充分发挥物业服务企业在住房租赁信息采集和租赁服务方面的作用，有条件的物业服务企业可依法开展住房租赁经营。对违规装修、违规合租等行为，物业服务企业应及时制止并向房屋管理机构和城市规划部门报告。

（八）新建租赁住房。各市、县应结合住房供需状况等因素，合理确定租赁住房建设规模，将租赁住房建设纳入当地住房发展规划，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，有序开展租赁住房建设。

（九）允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后水、电、气价格按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家及地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效，符合消防法律法规及相关技术规范。

三、健全法规制度，完善支持政策

（十）健全住房租赁法规制度。加快出台住房租赁管理地方性法规，制定完善相关管理办法，明确当事人的权利义务，规范市场行为，稳定租赁关系。各市、县要结合本地实际，对不得出租的房屋、最小出租单位、单间最多居住人数、最低人均居住面积、按间出租条件和消防安全等作出明确规定。

（十一）健全住房租赁合同管理制度。推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约，落实住房租赁合同登记备案制度。出租人与承租人应当签订规范的住房租赁合同，并及时向所在地住房租赁主管部门登记备案。出租人应当按照相关法律法规和合同履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。

（十二）完善公共租赁住房制度。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合当地城镇居民公租房准入条件的，应纳入公租房保障范围。转变公租房保障方式，实物保障与租赁补贴并举。推进公租房货币化，支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。鼓励各市、县采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。

（十三）创新融资机制。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

（十四）完善供地方式。鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。

（十五）实行税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，激活存量住房租赁市场。对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税；对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，落实有关费用扣除政策。按照省政府办公厅《关于进一步支持小型微型企业健康发展的措施》（晋政办发〔2015〕70号）规定，住房租赁企业享受小型微型企业税收优惠政策。

（十六）鼓励住房租赁消费。制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，依法依规享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

四、加强组织领导，落实工作责任

（十七）落实地方责任。各市、县人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理工作负总责，要建立完善多部门联合监管的工作机制，明确职责分工，落实工作责任；要充分发挥街道、乡镇等基层组织作用，推行住房租赁网格化管理。要加快建立住房租赁信息服务与监管平台，为住房租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务，并通过平台提供房屋租赁合同示范文本，实施合同网上签约备案。平台要与征信、税务、住房公积金管理、流动人口管理和居住证管理系统对接，实现信息的互通互享，方便群众办事。

（十八）明确部门职责。住房城乡建设部门负责住房租赁市场管理和协调工作，要会同有关部门加强住房租赁市场监管，完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，全面建立相关市场主体信用记录，纳入山西省市场主体信用信息公示（共享）系统和山西省信用信息共享平台，对严重失信主体实施联合惩戒。公安部门要加强出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记，居民委员会、村民委员会、用人单位、就读学校以及房屋出租人应当协助做好出租住房的安全防范和住房租赁当事人居住登记，以及居住证的申请、受理、发放等工作。各有关部门要按其职责分工，依法查处利用出租住房从事违法经营活动等行为。

（十九）优化政务环境。培育和发展住房租赁市场是一项涉及千家万户、关系国计民生的系统工程。各地、各有关部门要优化办事流程，提高办事效率，为培育和发展住房租赁市场创造良好环境。对房地产开发企业开展住房租赁业务需要办理规划变更、土地用途调整、装修改造等相关手续的，要加快办理进度。对住房租赁当事人，要简化流程，按期办结。同时，要做好宣传引导工作，为培育和发展住房租赁市场营造良好的社会氛围。

各市人民政府要根据国办发〔2016〕39号和本实施意见，结合实际，制定具体实施办法。省住房城乡建设厅要会同有关部门对本实施意见落实情况进行督促检查。

山西省人民政府办公厅

2016年11月30日