楼市分化持续 去库存成效初现

上半年住宅销售价格环比上涨城市个数减少、涨幅收窄——
楼市分化持续 去库存成效初现

6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，房价环比上涨城市个数减少，大多数城市房价涨幅收窄，与此同时，楼市依然保持回暖态势。回顾上半年房地产市场，房价普涨、“地王”频现、去库存初见成效，成为主导中国楼市的热点

国家统计局7月18日发布了6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，6月份，70个大中城市房价涨势继续放缓。随着6月份数据出炉，今年上半年房地产市场的整体走势呈现眼前。纵观上半年市场，一些热点城市经历了迅速升温，又逐渐趋于平稳的过程。同时，城市之间的分化是房地产市场另一显著特点，大多数三四线城市延续去年的情况，仍处于去库存的过程中。

不同城市涨跌分化

6月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有10个，上涨的城市有55个，持平的城市有5个。环比价格变动中，北上广深四个一线城市分别上涨2.3%、2.4%、1.8%、2.6%。涨幅最高的三个城市为合肥、厦门、南京，分别为4.9%、4.7%、4.0%，涨幅超过一线城市。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，6月份70个大中城市房价环比上涨城市个数继续减少，涨幅继续收窄。据测算，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均分别上涨1.8%和1.2%，分别比上月收窄0.1和0.2个百分点。

回顾今年上半年，楼市又“火”了一把。房价在一些热点城市经历了十分迅速的上涨。值得注意的是，合肥、厦门、南京和苏州4个城市在上半年频出地王，且近几个月涨幅超过一线城市，表现十分抢眼，被视为房价涨幅“四小龙”。

同时，全国商品房销售面积及销售增速图表表明，在经历了2015年全年平稳的低位增速之后，今年住宅销售面积和销售额增速迅速进入高位增长。前4月销售面积和销售额同比增速分别高达55.9%和36.5%，达到上半年峰值。而进入五六月份，楼市总体上略有降温，不仅是销售面积和销售增速数据略有下降，房价涨幅也呈现持续收窄迹象。此外，热点城市房价猛增的状况没有传导到三四线城市，这些城市房价在上半年总体较为平稳，一直处于去库存的过程中。

调控突出“因城施策”

面对房价过快上涨的市场，今年以来对房地产市场调控承担主体责任的城市政府纷纷出台调控措施。3月25日，上海和深圳同天出台调控措施，深圳规定非本地户籍缴纳社保年限“1改3”以及首套房贷还清和提高二套房首付比例；而上海非本地户籍缴纳社保年限“2改5”以及二套房贷首付最低提高至50%，非沪籍单身不再具有购房资格。“沪深”两城出台调控措施似乎可视为一线城市上半年市场走势的分水岭，调控措施出台以后，包括未出台调控措施的北京在内的一线城市楼市迅速降温，趋于平稳。

二线热点城市房地产市场在上面表现十分抢眼，这些城市房价也快速上涨，频出地王，大有风头盖过一线城市之势。其中一些城市也相继出台了调控措施——南京4月25日出台文件明确房价将设“涨停板”，对相关区域商品房按照价格区间分类指导，例如，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；5月18日，苏州市国土局发布公告，要求对10宗挂牌地块设置最高报价，对报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效；合肥6月21日出台房地产相关信贷政策，提高购房首付比例。

由此可见，不同城市针对楼市出台的措施几乎各有不同。上半年，调控政策上更加突出“因城施策”。

去库存仍将是主要任务

作为“三去一降一补”五大任务之一的“去库存”在上半年完成的如何？国家统计局的数据显示，6月末，商品房待售面积71416万平方米，比5月末减少753万平方米。商品房待售面积已是连续4个月减少。

市场人士普遍认为，下半年楼市总体将趋于平稳，去库存仍将是楼市的主要任务。中国社会科学院近日发布的《中国住房2016中期报告》提示，未来的房地产调控应锁定五大目标：促进库存持续减少，确保房价平稳运行，力争投资实现中速，扭转供需空间错配，防范住房金融风险。

对于未来的房地产市场走势，很多人都对上半年地价快速增长产生的不少“地王”多有担忧。中原地产首席分析师张大伟认为，应该警惕这些地王中酝酿的风险，一旦楼市成交量下降，曾经的地王入市将可能面临窘境。

财经评论员马光远表示，从长远来讲，无论是解决房价过快上涨，还是去库存，最好的办法是有一个长期预期的制度体系。在他看来，当前我国房地产面临的库存问题是表象，库存的背后亟待建立更加完善的房地产制度体系。应该对土地供应、信贷、税收、住房保障等政策进行全方位梳理，顺应房地产市场发展规律，进一步构建科学合理的促进房地产市场真正健康发展的政策体系。

此外，对于宏观经济是否过于依赖房地产的问题，马光远认为，基建投资和房地产投资的反弹仍是重要拉动力之一。我们应该避免过多重复老路，进一步解决新旧动力转换和结构调整、转型升级的问题，更好发挥创新的作用。（记者 亢 舒）