针对房地产市场的调控政策没有松懈，而是进一步加强。北京市住建委昨日发出通知，今年8月1日起签订土地出让合同的商业和办公项目，以及套均面积大于140平方米的大户型住宅项目，将提高预售门槛。7层及以下的，需要主体结构封顶才能办理预售许可、对外销售；8层及以上的，要完成至少规划中一半的层数，并且不低于7层才能申请预售。

    针对“豪宅”商业办公

    “挖坑能卖”变7层封顶才能卖

    通知内容显示，对属于经营投资性质的商业、办公项目，以及套均建筑面积大于140平方米的大户型住宅项目，将根据地上规划层数不同，提高预售门槛。

    所谓住宅套均面积大于140平方米，指的是一栋楼所有房子的面积加在一起再平均，每套平均建筑面积大于140平方米。市住建委相关负责人表示，为避免政策调整对已拿地企业造成较大冲击，通知明确，从今年8月1日起，新签订土地出让合同的房地产开发项目执行此规定。此前的老项目仍执行原规定。这将尽可能减少政策调整对已拿地企业的工程进度、资金安排等方面的影响，不会对市场供应造成影响。新规正式实施后，各区县房管部门将按新规严格勘查现场，对未达到施工进度要求的，将不予办理预售许可。

    本市商品房要满足《城市房地产管理法》中三个条件，才能申请办理预售许可证。

    这三个条件是，一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是持有建设工程规划许可证；三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。业内称，此前执行的标准就意味着“挖坑能卖”，而现在转向“封顶能卖”，开发商卖房之前，投入的资金至少要达到总投资的60%以上。

    普宅预售标准不提

    将倒逼开发商建普通房

    记者发现，和以往的房地产调控文件相比，这是一条非常简短的通知，核心内容不过3行零1个字。但这短短几行字，却“抓住命脉”。

    今年3月底公布的“国五条”北京细则“京十九条”中提出，本市将严格商品房预售管理，从工程投资、形象进度、交付时限等方面提高商品房预售许可门槛。市住建委相关负责人表示，昨日颁布的通知，正是针对房地产调控政策“京十九条”中“提高商品房预售门槛”这一要求而提出的具体办法。

    “房地产市场一直存在供需不平等的问题。其中还包括普通住宅供不应求，但大户型的供应量却并未显著减少。”相关负责人说，新政调整中涉及的住宅以140平方米划线，显示出差别化的预售申请门槛。针对满足“刚需”的普通商品房项目，将维持原标准，暂不提高预售门槛，以保证市场供应。

    业内人士分析，商业和办公项目，以及140平方米以上大户型住宅项目，提高预售门槛后，开发商再建设这类商品房时，资金情况有可能更为紧张。“为了缓解资金链紧张问题，开发商有可能转向投资建设中小套型普通住宅，使得全市的普通住宅数量上涨，从而缓解市场上的供需矛盾。”北京房地产业协会秘书长陈志说，从本市近几年的住宅成交数据中可以看出，刚需性质的购房比例占到90%以上，这类与普通百姓最为密切的住宅此次仍执行原有规定，楼市总体不会因此出现明显波动。

    为取消预售做准备？

    业内称改革需循序渐进

    预售制度也被很多购房人认为是“货不对版”的原因。看着户型图买期房，和看着已经盖成的楼盘买现房相比，购房人所要承担的风险要大得多。但对于此通知是不是为了取消预售铺路的猜测，专家却认为售房制度改革，是个“急不得的事儿”。

    预售制度源自1994年颁布的《城市房地产管理法》。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。由于预售制度引发的延期交房、房屋质量纠纷、房产证办理出现纠纷情况屡见不鲜，对于取消预售制度的呼声也日渐高涨。但陈志说，这项通知是完善商品房预售制度，与楼市调控关系其实并不大，更不是取消预售制度的前兆。

    市住建委相关负责人也表示，适当提高商品房预售门槛，“是完善预售制度的一项重要举措”，有利于进一步保护购房人合法权益，进一步规范房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展。

    “预售制度的存废是一个复杂的问题，起码从短期看，预售制度还不可能废除。”陈志说，完善预售制度并非为了取消预售制度，“改革尚需循序渐进”。